おすすめのJ -REIT・証券会社とは？選び方やリスクについても徹底解説！

投資初心者によくある悩みですが、この記事を読むと最適なJ-REIT、証券会社を選ぶことができます。

僕はJ-REITに投資して、3年以上経ちます。
長年の経験から皆さんにおすすめのJ -REITや証券会社、選び方、リスクについて解説していくのでぜひ参考にしてください。

J-REITとは

J-REIT（ジェイリート）は、日本の不動産投資信託（Real Estate Investment Trust）のことを指します。
不動産を投資対象とした商品で、投資を通じて不動産に間接的に投資することができる仕組みです。

おすすめのJ -REIT3選

僕がおすすめするJ -REITは以下の3つです。

理由は

順番に見ていきましょう。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

運用会社	野村アセットマネジメント株式会社
連動する指数	東証REIT指数
基準価格（1口）	1,952円
純資産	4,586億円
信託報酬（年率・税込）	0.1705%
60組入銘柄（上位3銘柄を記載）	日本ビルファンド投資法人7.0%（格付けAA+） ジャパンリアルエステイト投資法人5.6%（格付けAA+） 日本プロロジスリート投資法人5.0%（格付けAA+）
利回り	3.74%
分配金支払い基準日	毎年2月、5月、8月、11月の各10日(年4回)

信託報酬が0.1705%というのはとても安いです。

例えば、1000万円分のJ-REITを購入します。

その差、年間9万円と馬鹿にならない数字になります。

また、組入銘柄が60以上あるということは、分散効果があるため、一社が倒産しても株価に与える影響は少ないです。
さらに、組入銘柄の格付けがAA+、純資産が4000億円というのは、倒産リスクがかなり低いため、安心して投資できます。

iFreeETF 東証REIT指数

運用会社	大和アセットマネジメント株式会社
連動する指数	東証REIT指数
基準価格（1口）	1,859円
純資産	1,856億円
信託報酬（年率・税込）	0.1705%
組入銘柄（上位3銘柄）	日本ビルファンド投資法人6.8%（格付けAA+） ジャパンリアルエステイト投資法人5.4%（格付けAA+） 日本都市ファンド投資法人5.0%（格付けAA）
利回り	3.85%
分配金支払い基準日	毎年3、6、9、12月の各4日(年4回)

iFreeETF 東証REIT指数も同じく、信託報酬は0.1705%です。
純資産は1856億円とNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信と比べると少なく感じますが、1000億以上の資産を持っています。
利回りは3.85%と、3つのJ -REITの中で一番高いです。

One ETF 東証REIT指数

運用会社	アセットマネジメントOne株式会社
連動する指数	東証REIT指数
基準価格（10口）	1,861円
純資産	1,061億円
信託報酬（年率・税込）	0.1705%
組入銘柄（上位3銘柄）	日本ビルファンド投資法人6.33%（格付けAA+） ジャパンリアルエステイト投資法人5.33%（格付けAA+） 日本都市ファンド投資法人4.84%（格付けAA+）
利回り	3.58%
分配金支払い基準日	毎年1月、4月、7月、10月の各8日(年4回)

上記二つのJ -REITと同じく、信託報酬は0.1705%です。
純資産は1000億を超えており、利回りは3.58%と高水準です。

おすすめのJ -REITを全て組み合わせると、1月〜12月まで分配金が支払われます。
つまり、毎月分配金を得ることができるようになります。

J-REITにおすすめの証券会社3選

J -REITにおすすめの証券会社は以下3つです。

順番に理由を説明します。

SBI証券

名称	SBI証券
取り扱い銘柄数	3600銘柄以上
最低取引額	100円
取引手数料	無料（1日の約定代金300万円まで）
外国株	米国・中国・韓国・ロシア・インドネシア・シンガポール・ベトナム・タイ
対応サービス	NISA・つみたてNISA・iDeCo

SBI証券をおすすめする理由は

ネットランキングでも人気ナンバーワンのSBI証券であれば、初心者でも安心して投資することができますね。
手数料が安く取扱銘柄数が多いため、選択の幅が増えることもメリット。
J -REITに投資する以外の選択肢を持てるためおすすめです。

楽天証券

楽天証券をおすすめする理由は

楽天経済圏を利用している方は、特におすすめです。
楽天証券で投資信託や米国株式を購入すると、SPUがそれぞれ+0.5ずつアップし、お買い物でたくさんのポイントがもらえます。
REITの取扱数が、264銘柄と豊富なのもメリットです。

GMOクリック証券

GMOクリック証券をおすすめする理由は

GMOクリック証券は、他の証券会社のなかでREITのETF銘柄数が一番多いです。
REITのETFを中心に買いたい人はおすすめです。

J-REITをおすすめする理由5つ

J-REITをおすすめする理由は以下の5つです。

それぞれ具体的に解説します。

少額から投資できる

J-REITに投資することで少額から多数の不動産に投資できます。
通常の不動産投資では、一つの物件を購入するには莫大なお金が必要ですが、J-REITは少額の金額で複数の不動産に投資できるため、投資の分散を容易に行うことができます。

リターンが比較的高い

JーREITは一般に法人税がほぼかからない仕組みであるため、インカムリターン（分配利回り）は高めになる傾向にあります。

分散投資できる

J-REITは、オフィス、商業施設、ホテル、宿泊施設など様々な種類の不動産に投資します。
例えばオフィスの不動産だけ投資していたら、不況でオフィスの需要が減ればダメージが大きいです。
しかしホテル、宿泊施設にも投資していれば、外国人観光客が増加した場合賃料が増えるためダメージを軽減できます。

すぐ換金できる

J-REITを売却したい場合、証券取引所で売買注文を出すとすぐに売買が成立します。現物の不動産の場合、売却まで数ヶ月〜数年かかる場合もあります。
このように、J-REITは証券取引所での売買が可能であり、投資家が自由に売買できるため、換金しやすいのです。

インフレ対策になる

J-REITに投資することでインフレ対策ができます。
理由は、以下3つです。

不動産の価値上昇によるインフレヘッジ効果

例えば、インフレが進行すると、土地や建物のコストが上昇し、不動産の市場価値も上昇するのが一般的です。
J-REITに投資することで、不動産市場の成長に連動して不動産資産の価値が上昇するため、インフレヘッジ効果が期待できます。

インフレによる賃料収益の上昇

J-REITは賃料収入が重要な収益源です。
賃料契約にはインフレに連動して賃料を見直す条項が含まれており、インフレが進行すると賃料が上昇することがあります。
これにより、インフレが進行する環境下でも、J-REITの賃料収入が上昇し、収益の増加が期待できるのです。

物理的資産である不動産によるインフレリスク低減

インフレが進行すると、物価が上昇し、現金の資産価値が下がります。
不動産は土地や建物としての実体を持っており、それ自体に価値があるため、物理的資産としての保有がインフレリスクを低減させるのです。

J-REITがおすすめできないとされる理由4つ

元本割れのリスク

J -REITは元本割れのリスクがあります。
例えば不動産市場が下落した場合には、J-REITの市場価値が減少し、株価が下落するかもしれません。
不動産資産の取得に借金をすることがあり、金利の上昇や借金の返済期限が近づくことで収益が減少し、元本割れのリスクが高まる可能性があります。

投資法人の倒産・上場廃止のリスク

J-REITの投資法人は倒産・上場廃止リスクがあります。

倒産リスク

不動産市場や経済の低迷により、不動産の評価額が下がり、収益が減少します。投資法人自体が債務を抱えている場合、債務の返済ができないことも。
そうなると、投資法人が債務不履行に陥り、倒産するリスクがあるのです。

上場廃止リスク

J-REITは証券取引所に上場しています。
上場市場の規定に違反したり、業績が悪化して株価が持続的に低い水準にある場合は、上場廃止のリスクも考えなければなりません。上場廃止されると、株式を売却する手段が限定されるため、現金に換金できない可能性があります。

自然災害や事故などの影響を大きく受ける

J -REITは自然災害や事故などの影響を大きく受けます。
例えば、洪水や台風による賃料収入の減少やテナントの撤退などです。
不動産の修復や再建のためのコストが発生し、資産の価値が減少する可能性があります。

現物不動産投資よりも節税のメリットが少ない

J-REITは法人格を持っているため、投資家が受け取る配当金に対して税金が課されます。
一方、現物不動産投資においては配当所得は発生せず、不動産取得に伴う税金優遇制度や減価償却による税額控除などの節税メリットが存在します。
このような違いから、現物不動産よりもJ -REITの方が節税メリットが少ないといわれています。

金利上昇リスクがある

J-REITは借り入れを行って不動産投資を行うため、金利の変動により負担が増えるリスクがあります。
例えば金利が上昇すると、借り入れコストが上昇し、J-REITの収益や配当に悪影響を及ぼします。

J-REITの選び方

J -REITの選ぶ際には、以下の5つに注目して見ましょう。

投資対象

商業施設ばかりの不動産に投資しているJ -REITを買ってしまうと、商業施設が不調の時に株価が下がってしまいます。逆に商業施設が好調な時には、配当金が増加したり、株価が上がったりリターンも大きくなります。
リスクとリターンの振り幅が大きくなってしまうので、投資先が偏っていないかチェックしましょう。

配当利回り

配当利回りが5%の場合、リターンは大きいけど減配などのリスクは高くなります。
しかし、2%の場合、リターンは少ないけど減配などのリスクは低くなります。
配当利回り3%〜4%付近のJ -REITに投資するのが、一番安定して配当収入を得ることができるでしょう。

格付け

格付けは、民間の格付け会社が行う｢信用度の相対的な位置づけ｣を示すものです。

投資の時間より引用

BBB以下は投機的格付けと言われ、信用度が低く、倒産リスクが高くなります。

NAV倍率

NAV倍率は、REITの時価総額（市場価格）をその時点での純資産価値（Net Asset Value, NAV）で割った指標です。
一般的にはNAV倍率が1.0倍以下になると割安であると判断されます。
J -REITに投資する際は、NAV倍率が1.0倍以下を狙うのがおすすめです。

信託報酬の安さ

1%と0.1%の信託報酬の違いは大きな差を生みます。
1000万円投資した場合、信託報酬1%であれば年間10万円支払う必要がありますが、信託報酬0.1%であれば年間1万円で済みます。
信託報酬の安さは、将来かかってくるお金に大きな差がでるので慎重に選びましょう。

J-REITを実際に買ってみた結果

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信は評価損益率＋2.4%。
つまり買った時の値段より、2.4%価値が上がっているということです。
年間の配当金は2269円もらえます。
配当利回りは3.7%と高配当の部類です。

iFreeETF 東証REIT指数は、評価損益率は＋1.6%。
年間配当金は2300円で配当利回りは3.8%です。
NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信より多いですね。

One ETF 東証REIT指数は評価損益率＋1.0%。
上記2つの比べ少ないですね。
年間配当金は714円、配当利回りも3.2%とやや少なめです。

毎月の配当金は440円

J -REITばかりに集中投資していると、不動産業界全体が不況になった場合に、大ダメージを負ってしまいます。
そのため、不動産業界のセクターを5%未満に抑えるために投資金額を抑えています。
要はリスク軽減のために、不動産業界ばかりに偏らないように調整しているのです。
詳しいセクター分けについての記事は【初心者向け！】日本の高配当株ポートフォリオの作り方を徹底解説！をみて下さい。

評価損益はプラス1.6%

3つのJ -REITの評価損益は平均で+1.6%です。
買った時の値段より2614円価値が上がっています。

J-REITおすすめ銘柄・証券会社まとめ

最後にまとめです。
僕がおすすめするJ -REITは以下の3つです。

理由は

J -REITにおすすめの証券会社は以下3つです。

SBI証券をおすすめする理由は以下の6つです。

楽天証券をおすすめする理由は以下3つです。

GMOクリック証券をおすすめする理由は以下2つです。

以上、参考になれば嬉しいです。

J -REIT以外にも、高配当株投資について日本高配当株投資の始め方を解説しているブログもあるので、ぜひ目を通していただけると幸いです。